Smlouvou o zprostředkování se zprostředkovatel zavazuje, že zájemci zprostředkuje uzavření určité smlouvy s třetí osobou, a zájemce zavazuje zaplatit zprostředkovateli provizi.
Smlouva o zprostředkování nahrazuje v občanském právu dosavadní smluvní typ, který občanský zákoník upravil jako smlouvu o obstarání věci. Současně platí, že nová úprava se inspiruje stávajícím obchodním zákoníkem (§ 642 a následující obchodního zákoníku).
Podstatné znaky smlouvy o zprostředkování:
- Uvedení osoby zprostředkovatele
- Závazek zprostředkovatele k zprostředkování uzavření smlouvy
- Uvedení určité (zprostředkovávané) smlouvy, která má být uzavřena
- Uvedení osoby zájemce
- Závazek zájemce zaplatit zprostředkovateli provizi
Podle druhého odstavce základní ustanovení (§ 2445 NOZ) postačí, pokud je jen obstarána příležitost k uzavření smlouvy ( není tedy nutné zprostředkování uzavření určité smlouvy).
Pokud by se jednalo o činnost spíše charakteru činnosti průběžné, pak na takovou činnost se spíše vztahuje právní úprava smlouvy obchodní zastoupení (§ 2483 a násl. NOZ).
Pro praktické souvislosti (včetně daňových) jen je vhodné si uvědomit, že nedojde k porušení smlouvy o zprostředkování, pokud zprostředkovatel vyvíjí činnost směřující k obstarání příležitosti k uzavření smlouvy, a zprostředkovávaná smlouva ve skutečnosti přesto nakonec uzavřena nebude.
Z pohledu zprostředkovatele je vhodné si uvědomit, že je povinen zájemci sdělovat bez zbytečného odkladu všechny důležité okolnosti pro jeho rozhodování o uzavření zprostředkovávané smlouvy.
Zájemce je na druhé straně povinen sdělovat zprostředkovateli skutečnosti, jež pro něho mají rozhodný význam pro uzavření této smlouvy.
Provize a nárok na ni: Obecně platí, že provize je splatná dnem uzavření zprostředkované smlouvy. Pokud zprostředkovaná smlouva byla uzavřena s odkládací podmínkou, pak je provize splatná až splněním této podmínky. Bylo-li však ujednáno, že zprostředkovatel pro zájemce obstará příležitost uzavřít s třetí osobou smlouvu s určitým obsahem ( tj. bylo-li ujednání jen obstarání příležitosti), pak je provize splatná již obstaráním této příležitosti. Je-li výše provize určená podle rozsahu plnění třetí osoby, započte se do základu pro výpočet provize je plnění neuskutečněné z toho důvodu, za který odpovídá zájemce.
Lze tedy shrnout, že v principu lze dohodnout tyto 3 základní modely smlouvy o zprostředkování:
- provize náleží již při obstarání příležitosti uzavření zprostředkovávané smlouvy
- provize náleží při uzavření zprostředkovávané smlouvy
- provize náleží až tehdy, kdy třetí osoba splní svou povinnost ze zprostředkované smlouvy
Náhrada nákladů spojených se zprostředkováním: Pokud nebyla provize ujednána, má zprostředkovatel právo na náhradu nákladů spojených se zprostředkováním. naopak pokud provize ujednána byla, má se za to, že provize zahrnuje i tyto náklady ( pokud nebylo výslovně ujednáno, že zprostředkovatel má vedle provize nárok i na náhradu nákladů – například cestovní výlohy).
Výše odměny se řídí především smluvním ujednáním; nedošlo-li ke sjednání výše úplaty, platí výše obvyklá u smluv obdobných.
Nárok na provizi nevzniká, jestliže zprostředkovatel v rozporu se smlouvou činný pro druhou stranu zprostředkovávané smlouvy. Pokud však činnost pro druhou stranu zprostředkovávané smlouvy není v rozporu se smlouvou o zprostředkování, pak se na takovou činnost tato restrikce nevztahuje.
Doklady, které zprostředkovatel nabyl v souvislosti se zprostředkovatelskou činností: Takové doklady má zprostředkovatel povinnost uschovat pro potřebu zájemce, a to po dobu, po kterou mohou být významné pro ochranu zájmů zájemce. Lze doporučit, aby ve smlouvě o zprostředkování byla dohodnuta konkrétní délka doby uschování těchto dokladů.
Zprostředkovatel neručí za plnění závazků třetích osob, s kterými zprostředkoval uzavření smlouvy (toto však může být sjednáno). Zprostředkovatel však nesmí navrhovat zájemci uzavření smlouvy s takovou osobou, o které má důvodnou pochybnost, zda povinnosti ze zprostředkované smlouvy řádně a včas splní, nebo o které vzhledem k okolnostem takovou pochybnost mít měl. Porušení tohoto zákazu je sankcionováno možností uplatňovat náhradu škody ze strany zájemce.
Zánik závazku zprostředkovatele: v obvyklých případech závazek zprostředkovatele zaniká v těchto dvou situacích:
- není-li smlouva, jež je předmětem zprostředkování, uzavřená v době určené ve smlouvě o zprostředkování
- ukončením smlouvy oznámením druhé smluvní straně
Je vhodné si přitom povšimnout, že i za situace, že teprve po zániku smlouvy o zprostředkování je s třetí osobou uzavřena smlouva, vzniká (resp. nezaniká) zprostředkovateli právo na provizi.